Якщо ви маєте на меті купити квартиру в Чернівцях, варто орієнтуватися на актуальні діапазони цін у розрізі районів і класів житла, а також на реальні угоди на маркетплейсах нерухомості.
У липні 2025 року середня ціна «квадрата» на вторинному ринку Чернівців наближалася до ~$1200/м², що на ~9% вище рівня кінця 2024 року. Це зростання виглядає керованим: платоспроможний попит повертається, будівництво йде повільніше, а власники у центральних та «зелених» локаціях майже не знижують очікування.
У межах міста цінові коридори суттєво залежать від мікролокації. Наприклад, у Першотравневому районі середній рівень близько $1 070/м², біля Аеропорту ~$1 275/м², тоді як на Калічанці – ~ $700/м²; «Паркова зона» демонструє преміальні значення до ~$1480/м².
Для покупця це сигнал: локація та стан будинку пояснюють більшу частину різниці у бюджеті, а торг доцільно будувати на технічних параметрах об’єкта (рік спорудження, енергоефективність, інженерія, паркування).
У 2025 нова нерухомість подорожчала приблизно на 2% за пів року, однак цінова вилка між класами зберігається: «економ» ~ $640/м², «комфорт» ~ $950/м², «преміум» ~ $1 000/м², «бізнес» ~ $1 120/м². На вторинному ринку ключову роль відіграє стан: квартира без ремонту стартує орієнтовно від 20–27 тис. грн/м², із сучасним ремонтом – 30–38 тис. грн/м² і вище у центральних будинках. Тому інвестор рахує не «ціну оголошення», а повну кошторисну модель: вартість придбання + ремонт + час реалізації.
Перед тим як перейти до вибору формату угоди, варто зафіксувати ключові драйвери попиту й фактори ризику – вони впливатимуть і на переговорну позицію, і на горизонт володіння активом.
- повернення внутрішньої міграції у місто з робочими місцями та університетською екосистемою;
- обмежені темпи введення черг у низці ЖК;
- попит з боку інвесторів на однокімнатні квартири для подальшої оренди.
В підсумку, дефіцит якісних об’єктів у сильних локаціях тримає ціни від просідання навіть за помірних обсягів угод.
Ризики для покупця чи інвестора мають доволі практичний характер і не зводяться лише до ціни в оголошенні. У першу чергу варто враховувати технічний стан будинку: зношені мережі, відсутність належного утеплення, старі ліфти чи проблеми з дахом безпосередньо формують дисконт і впливають на подальші витрати власника.
Другим критичним аспектом є юридична чистота об’єкта – самовільні перепланування або відсутність необхідних документів часто стають причиною затримок чи навіть зриву угоди. Третім ризиком є завищені очікування щодо потенційного доходу від оренди у старому житловому фонді, де реальний cash-flow рідко відповідає початковим розрахункам інвестора.
Усе це свідчить про те, що якісний due diligence є обов’язковою умовою вдалої угоди: він зменшує дисконти на етапі перепродажу, підвищує ліквідність квартири та скорочує час на завершення операції.
Для недорогих пропозицій у нових будинках зустрічаються стартові цінники від ~$730–800/м² (пентхауси – нижче за м², але з великим метражем), тоді як у перевірених локаціях з інфраструктурою цінник наближається до середніх по району або перевищує їх. На вторинці «чисті» однокімнатні без ремонту часто продаються з дисконтом через майбутні витрати на оздоблення.
Щоб не «переплатити за мрію», варто структурувати пошук, фокусуючись на вхідних параметрах і можливості торгу.
1. Зафіксувати бюджет у гривні/доларі з буфером на 7–10% під ремонт/податки.
2. Обрати 2–3 мікролокації з різними сценаріями життя (центр vs «зелена» периферія).
3. Визначити клас житла та тип будинку (моноліт/цегла, рік, енергоефективність).
4. Провести швидкий аудит будинку: фасад, дахи, інженерія, стани МОП.
5. Перевірити документи: право власності, техпаспорт, узаконені перепланування.
Цей чек-лист – базовий фільтр перед детальними переглядами й торгом. Для України це вже стандарт експертної практики у роботі з житловою нерухомістю.
На вторинці аргумент ціни – це ремонт/інженерія/енергоефективність. Якщо потрібна повна модернізація, знижка у 5–8% виглядає ринково, інколи більше для квартир на перших/останніх поверхах без ліфта. У новобудовах знижки частіше трансформуються у сервіс: розтермінування, гнучкі графіки платежів, іноді іпотека «єОселя» або партнерське кредитування; це знижує «вартість грошей у часі» для покупця і робить угоду прогнозованішою.
Ринок продажу квартир у Чернівцях у 2025 році залишається помірним: $/м² по вторинці додав близько 9% від грудня 2024-го, а первинка утримує середній рівень ~ $1000/м² із невеликим приростом. Ключ до вдалої покупки – дисципліна у відборі (мікролокація → будинок → стан/документи), реалістичний бюджет і вміння торгуватися фактами, а не емоціями.
*На правах реклами
Якщо ви помітили помилку на цій сторінці, виділіть її і натисніть Ctrl + Enter
